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건폐율과 용적률 개념 및 규제 현황 - 사례 분석

by SeanMc 2022. 1. 13.

부동산을 처음 접하게 되면 생소한 용어가 많은데요, 그 중에서도 헷갈리는 건폐율과 용적률에 대해서 간단한 설명과 사례를 통해서 이해해 보도록 하겠습니다.

건폐율이란?

건폐율이란 토지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 말합니다. 쉽게 말해서 내가 가지고 있는 땅에 1층 짜리 건물을 지을 때, 건물의 바닥 면적이 차지하는 비율이라고 생각하면 됩니다.

건폐율 도식화

용적률이란?

용적률이란 토지 면적에 대한, 건물의 각 층 바닥 면적의 총 합(단, 지층은 제외)에 대한 비율을 말합니다. 여기서 주의할 점은 용적률을 구할 때는 지하층의 바닥 면적은 제외됩니다. 나중에 사례에서 확인해 볼텐데, 일반건축물 대장에서는 이를 '용적률 산정용 연면적' 이라 합니다.

용적률이라는 개념 자체가 토지면적 대비 얼만큼 위로 쌓을 수 있는지 확인을 하기 위한 것이기 때문에, 지하층의 바닥 면적은 용적률 계산에서 제외된다는 점 유의 바랍니다.

용적률 도식화

건폐율과 용적률 사례 분석

그럼 예시를 통해서 간단히 건폐율과 용적률을 계산해 보도록 하겠습니다. 예시 위해 강남에 있는 3층 짜리 근린생활시설 건물의 일반건축물대장을 참고하였습니다.

건폐율 (%) = 건축면적 / 대지면적 x 100

대지면적 = 207.1m2
건축면적 = 124.49m2
건폐율 = 124.49/207.1*100 = 60.11%

용적률 (%) = 용적률 산정용 연면적 (= 연면적 - 지하 면적) / 대지면적 x 100

대지면적 = 207.1 m2
용적률 산정용 연면적 = 553.4 m2 ( 693.89 m2 - 140.49 m2, 연면적 - 지하1층 바닥면적)
용적률 (%) = 207.1 / 553.4 * 100 = 267.21 %

위 계산식 각 항목에 대해서, 실제 일반건축물 대장에서 찾아보시면서 한 번 더 계산하는 걸 추천 드립니다. 익숙해 지면 나중에 일반걱축물 대장을 보기에도 수월하고 건물을 파악하기도 쉽습니다.

건폐율과 용적률 규제 현황

건폐율과 용적률은 국토법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)에 의해서 용도지역별로 최대 한도를 아래와 같이 규정하고 있습니다.

건폐율, 용적률 규제 현황 (@114부동산)

하지만 건폐율과 용적률에 대한 규제 사항은 지자체 조례에 따라 많이 상이합니다. 수시로 바뀌기도 하고요. 땅을 매입하거나 신축 또는 리모델링을 위해서 매매하실 때, 반드시 지자체 조례 사항을 확인해서 정확한 건폐율과 용적률을 확인해 보실 것을 추천 드립니다.

다음에는 지자체별 정확한 건폐율과 용적률을 확인하는 방법에 대해서 포스팅 하도록 하겠습니다.

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