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공시지가 1억 미만 주택 취득세 및 투자시 조심할 점

by SeanMc 2021. 10. 11.

주택 투기를 막고 부동산 가격의 안정화를 위해 정부에서 강도높이 주택 규제를 시행중입니다. 특히 2주택 이상 조정대상지역 내에 주택을 취득 시 중과되는 세율이 높은데요, 이로 인한 풍선 효과로 1억 미만 주택에 대한 투자가 증가하고 있습니다. 1억 미만 주택에 대한 투자가 증가하는 이유와 투자 유의 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

공시지가 1억 미만 주택 취득세

최근 부동산 대책으로 인해 다주택 자들이 신규 주택을 구입할 때 취득세를 최대 12%까지 내도록 중과세 방안을 확정했습니다.

아래 취득세율 표를 보시면 기존 1주택 자가 조정대상지역 내에 신규로 주택을 취득하여 2주택이 되는 경우에는 취득세율이 8%가 적용됩니다. 다만 공시지가 1억 미만은 주택은 취득세 주택 수에서 빠지기 때문에, 취득세율 중과세 방안에서 제외되었기 때문에 보유주택수에 상관없이 1~3% 적용됩니다. 단, 재개발 등 관리지역에 있다면 취득세 주택수에 포함되기 때문에 아래 취득세율 표와 같이 적용됩니다. 

 

지방세법 개정 후 취득세율
구 분 1주택 2주택 3주택 법인 / 4주택~
조정대상지역 1~3% 8% 12% 12%
비조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12%

공시지가 1억 미만 주택시 유의 사항

하지만 취득세만 생각하고 공시지가 1억 미만 주택을 구입하여 다주택자가 되는 전략은 현 시점에서는 조심해야 됩니다. 단순히 취득세에 대한 이점만 생각하지 마시고, 보유 및 양도까지 고려를 해야 합니다. 

 

1) 보유 단계 유의 사항

 

공시지가 1억 미만의 주택을 취득세율 중과 없이 구입을 하였을 경우에도, 주택 수가 늘었기 때문에 종부세 중과세율이 적용됩니다. 이때 주택수 기준은 세대 기준이 아닌 인별 주택 수에 따라 다릅니다. 조정 2주택 또는 지역불문 3주택 이상일 경우 중과세율이 적용됩니다. 

1억 이하 주택도 보유세 주택 수에 포함되기 때문에 기존에 가진 

 

종부세 세율 

종부세 세율 (원본 : 국세청)

2) 양도 단계 유의 사항

 

1억 미만 주택이라도 주거용으로 사용되는 경우에는 양도세 주택 수에 포함됩니다. 이에 따라 불가피하게 다른 주택 비과세 불가 또는 양도세 중과를 받게 될 수 있습니다. 

 

예를 들어 1주택자가 추가로 공시지가 1억 미만 주택을 구입하게 되면 2주택자가 되기 때문에 기존 1주택을 팔려고 하면 비과세 해택이 없어지게 됩니다. 기존 주택에 대해서 비과세를 받기 위해서는 공시지가 1억 미만 주택을 정리하고 추가 2년을 보유하거나 거주해야 기존 주택의 비과세 해택을 받을 수 있습니다. 

 

이처럼 공시지가 1억 미만의 주택을 구입을 하게 되면 기존 주택의 매매 시점과 양도소득세에 영향을 미치기 때문에 반드시 투자 전에 이 부분을 확인하고 실행해야겠습니다. 

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