둔촌주공 재건축 일반분양가

둔촌주공재건축 조감도 

둔촌주공 재건축 분양에 대해 정부에서 규제 완화 움직임을 보이고 있습니다. 그 동안 시장에서는 민간 분양가에 대한 과도한 규제로 인해 신규 주택의 공급이 늦춰지고 있다는 비판을 어느 정도 수용한 결과라고 생각합니다.

 

정부에서는 올해 11월 부터 사전청약을 민간분양으로 확대하여 신규 주택에 대한 수요를 만족 시키고자 하는데, 이를 위해선 민간 건설사들이 적극적으로 민간분양을 시행해야 합니다. 그러나 둔촌주공 일반분양이 늦어지는 이유처럼 현 분양가 상한제가 발목을 잡고 있으나 정부의 스탠스가 달라지고 있으며 이로 인해 일반분양이 연내로 진행될 가능성이 커졌습니다. 

 

그럼 둔촌주공 재건축 진행 현황과 둔촌주공 일반분양가를 예측해 보도록 하겠습니다. 

 

 

둔촌주공아파트 재건축 진행 현황

2021년 9월 시점으로 분양가 산정을 위해 용역업체 선정 절차에 중에 있습니다. 조합에서는 일반 분양가를 최저 3700만원 으로 보고 있으나, 이보다 더 높게 분양가가 선정이 되면 용역업체 측에 Incentive 를 제공한다는 계획에 있다고 합니다.   

 

 

둔촌주공아파트 재건축 일반분양 세대수와 추첨제 물건

둔촌주공아파트는 기존 5930가구에서 재건축을 통해 지하 3층~지상 35층, 85개 동, 총 1만 2032가구를 공급하는데 이중에서 일반 분양가구는 4786가구가 됩니다. 전용 면적 기준 일반분양가구는 아래와 같습니다. 

 

- 전용 29m3 : 10가구

- 전용 39m3 : 1150가구

- 전용 49m3 : 901가구

- 전용 59m3 : 1488가구

- 전용 84m3 : 1237가구

 

아쉽게도 추첨제 일반분양 물건은 없습니다. 투기과열지구에서 전용면적 85m2 이상인 경우 해당 물량의 50%가 추첨제로 뽑는데, 이번 둔촌주공의 경우 해당 중대형 평형은 모두 조합원들이 가져갔습니다. 일반 분양가구 4786가구 중  추첨제 물건은 없습니다. 

 

둔촌주공 재건축 일반분양가 예측

시장에서는 일반 분양가는 평당 3700만원을 넘을 것으로 보고 있으나.. 제 생각으로는 평당 4000만원도 넘을 것으로 보고 있습니다. 

 

분양가상한제는 분양가를 택지비+건축비+가산비를 더해서 분양가를 정하는 제도인데, 이중 택지비를 주변 시세의 80% 이내에서 정합니다. 예상되는 택지비는 2900만원, 건축비는 일반적으로 800만원, 가산비는 400만원 (특별건축구역인 래미안 원베일리는 600만원 후반 정도)를 고려하면 최소 4100만원 정도 입니다. 택지비와 가산비가 얼마 정도 인정 받는지에 따라 분양가가 달라질 것으로 보이나, 현재 주변 지가를 고려했을 때 평당 4100만원은 터무니 없는 분양가는 아닌것으로 보이네요. 

 

	가구수	시나리오1 평당 분양가 3700만원	시나리오 2 평당 분양가 4100만원	Remark
전용 29m3	10	3억 2500만원	3억 6000만원
전용 39m3	1150	4억 3800만원	4억 8600만원
전용 49m3	901	5억 5000만원	6억 900만원
전용 59m3	1488	6억 6200만원	7억 3300만원
전용 84m3	1237	9억 4200만원	10억 4400만원	중도금 대출 불가

 

평당 분양가를 두 가지 경우 (3700만원 / 4100만원)로 나눠서 예상 분양가를 산정해 보았습니다.

두 경우 모두 전용 84m2의 경우 9억을 넘습니다. 분양가 9억이 초과하는 경우 신혼부부특공 등 특별공급 대상에서 제외되고 무엇보다도 중도금 대출이 불가능 합니다. 

 

또한 개정된 주택법에 따라 입주자모집승인을 지난 2월 19일 이후로 신청하는 민간아파트의 경우 실거주 의무 기간이 생겼습니다. 주변 시세 대비해서 80%미만이면 3년, 80%이상-100% 미만이면 2년의 실거주 의무 기간이 있습니다. 의무 기간 산정은 처음 입주일 부터입니다. 

 

인기가 많은 84m2 에 청약 신청하시는 분들은 반드시 중도금 대출 불가능한 점과 실거주 해야 된다는 점 고려하시어 자금 계획 수립을 하셔야 됩니다.