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재건축 아파트 사업성 간단히 파악하기

by SeanMc 2022. 3. 22.

재건축 아파트 사업성을 판가름 하는 여러가지 지표중 제일 중요한 것을 뽑자면, '아파트 세대당 지분'이라고 말씀드리고 싶네요. 

 

재건축 아파트 사업성은 단순히 용적률로만 따질 수 없습니다. 용적률이 상대적으로 낮다고 해도, 세대당 토지 면적이 작다고 하면 그 만큼 사업성이 떨어지게 됩니다.  때문에 재건축 투자 시 반드시 따져봐야할 ‘세대당 지분'. 어떻게 확인하는지 간단히 알려드리겠습니다. 

 

세대당 지분 간단히 확인하기

 

우선 아파트 세대수를 알아야 겠죠. 

 

아파트 세대수는 네이버 부동산이나 호갱노노를 들어가시어 해당 아파트를 검색하면 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

호갱노노에서 세대수 확인

서울시 노원구의 상계주공3단지를 예를 들어보겠습니다.

 

호갱노노에 들어가셔서 검색 창에 상계주공3단지를 검색하면 왼쪽 세부 정보란이 뜹니다. 아래 노란색 박스 안을 보시면 전체 세대수와 용적률 등을 확인할 수 있습니다. 상계주공3단지의 경우 전체 세대수는 2213세대입니다. 

호갱노노 - 재건축아파트 세대수 확인

아파트 토지면적 확인법

다음으로 아파트 전체 지분을 확인하도록 하겠습니다. 

여러 방법이 있겠지만 제가 주로 사용하는 방법은 호갱노노와 유사한 프롭테크 사이트인, ‘디스코'를 이용하는 방법입니다. 

 

디스코 사이트 (https://disco.re/) 우선 접속해서 아파트 단지를 검색합니다. 

 

아파트 단지를 검색하면 왼쪽에 세부 정보가 나오는데요, 여기서 토지를 클릭합니다. 

디스코 사이트 - 아파트 토지면적 확인

그러면 해당 아파트 단지가 차지하는 토지의 면적이 표시됩니다. 상계주공3단지의 경우, 28,805평이네요. 

디스코 사이트 - 아파트 토지면적 확인

자 그러면, 이제 모든 정보는 확인했습니다. 아파트 세대당 지분을 구할 수 있습니다. 심플하죠.

위에서 구한 토지면적에서 전체세대수를 나눠 주면 됩니다. 

 

상계주공3단지의 경우, 아래와 같이 구해지네요.

세대당 지분 = 총대지면적 / 전체세대수 = 28,805평 / 2213세대 = 13.01평

 

그럼 연습삼아 상계주공3단지 옆에 있는 창동주공19단지의 세대당 지분을 한 번더 구해보도록 하겠습니다.

그리고 마지막에는 두 단지의 용적률과 세대당 지분을 비교해서 대략적으로 어떤 단지가 재건축 시 유리한지도 간단히 살펴보도록 할게요. 

 

호갱노노를 통해서 전체 세대수를 파악합니다. 창동주공19단지의 경우, 전체 세대수는 1764세대입니다. 

호갱노노 - 재건축아파트 세대수 확인

 

참고로 창동주공19단지의 경우, 필지가 2개로 분할 되어 있습니다. 이와 같이, 일부 아파트의 경우, 필지가 분할 되어 있는 경우가 있습니다. 이 경우, 전체 아파트 토지면적은 해당 필지의 면적을 모두 더해 주시면 됩니다. 

디스코 사이트 - 아파트 토지면적 확인
디스코 사이트 - 아파트 토지면적 확인

 

창동주공19단지의 경우, 아래와 같이 구해지네요.

세대당 지분 = 총대지면적 / 전체세대수 = (14,110평+14,928평) / 1764세대 = 16.46평

 

자 그러면, 위에서 구한 자료를 바탕으로 아래와 간단히 같이 비교 정리해보았습니다. 

재건축 단지 비교 - 상계주공3단지, 창동주공19단지

두 아파트 모두 입지는 비슷하고 주변 아파트 보다 우수합니다. 두 단지 모두 사업성이 우수해 보이며, 창동주공19단지의 경우 평당 대지지분이 좀더 크기 때문에 상계주공3단지 대비 좀더 사업성이 우수해 보입니다. 

 

이렇게 관심이 가는 단지별 비교표를 만들어서 간단히라도 재건축 사업성을 기초적으로 분석해 보시길 추천 드립니다. 고수분들에게는 너무 쉬운 사항이지만, 부동산을 처음 접하는 분들에게는 스스로 투자적인 관점 갖을 수 있는 바탕이 된다고 봅니다. 

 

하지만 재건축 사업성이라는 게 여러가지 변수들, 특히 시장 규제 상황이러던지, 조합원들간의 단합력 등 수치로 나타낼 수 없는 정성적인 요소들이 중요할 때가 많습니다. 이점을 인식하시고 투자시 유의해야 된다는 점 당부드리고 싶네요. 

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