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재건축 아파트 투자 핵심

by SeanMc 2021. 10. 3.

재건축 아파트 투자에 대한 관심이 날로 높아지고 있다. 서울시에만 30년 노후된 아파트가 전체 서울시 아파트에 20% 가까이를 차지하고 있다. 새 아파트 공급에 대한 시장의 요구는 30년 이상 노후화된 아파트에 대한 재건축 열망으로 퍼지고 있다. 이런 상황에서 재건축 아파트 투자시 유의점과 핵심 사항에 대해서 알아보자. 

 

 

재건축 아파트 수요

새 아파트에 대한 수요가 많다. 누구나 새 아파트에서 쾌적하게 살고 싶다. 그러나 현실은 서울에서 새 아파트는 너무나 부족하다. 수요는 많은데 공급이 부족하여 가격은 이미 천정부지로 뛰었다. 

 

그렇다면 새 아파트가 될 만한 재건축 아파트는 어떨까. 결론부터 말하면 좋은 투자처라 생각한다. 이미 서울에는 30년 이상 된 아파트가 넘처난다. 서울에는 총 2만 4000동의 아파트가 있으며, 이중 준공 30년이상된 아파트가 2021년 현재 전체 17%를 차지한다.  심지어 50년 넘은 아파트는 173동이나 있다. 

 

 

현 정권에서는 부동산의 추가적인 상승을 막기 위해서 아직도 재건축 사업을 제한하고 있다. 하지만 시간이 지날 수록 아파트의 노후도는 심해 질 것이며, 30년이 넘어가는 아파트는 20% 를 넘어가게 되고 거주하는 주민과 새 아파트의 분양가는 높아만 질 것이다. 이러한 상황에서 공급물량을 늘리기 위해 어쩔수 없이 재건축은 진행되어야 한다. 새 정권이 들어오게 되면 3기 신도시를 통한 공급보다는 서울 내에 공급양을 늘려 집값을 잡는게 더 현명한 방안이라고 생각되지만 부동산 시장이 어디 내 맘대로 움직인 적이 있던가. 

 

아무튼 재건축은 언젠가 진행된다. 서울 내에 신규 공급을 위해서는 재건축과 재개발을 동시에 진행을 시켜서 시장에 공급량을 늘려야 한다. 

 

재건축 아파트 어떤 점을 보고 투자 해야 될까. 

첫 번째로 안전진단 통과가 우선이다. 1988년 이전 아파트를 고려하자. 

 

기존에 안전진단이 통과된 단지들은 이미 가격이 비싸다. 현 정권의 규제 때문에 안전진단이 통과되지 못한 단지들이 찾아보면 많다. 준공 30년 넘은 단지들 중에, 1988년 이전 건축허가를 받은 아파트를 우선적으로 보자. 1988년 건축법 시행령 조문이 개정되면서 내진설계가 의무화 되었다. 법적으로 의무화가 시행된 시점은 정확히 1988년 8월 25일이다. 1988년 이전에 건축허가를 받은 아파트는 내진설계가 적용되지 않았을 가능성이 크고 정밀 안전진단을 통과할 가능성이 크다. 

 

두 번째로 고려할 사항은 세대당 지분이 많은 아파트 단지를 고르자. 

 

주변의 재건축 가능 단지들과 비교해 봐라. 검색하면 자료가 있다. 내가 봐두는 아파트의 세대당 지분이 다른 아파트 대비 높은지 반드시 따져봐라. 

 

세 번째로는 대형평형으로 구성된 아파트 단지를 추천한다. 

 

어떤 재건축 단지 아파트의 경우, 10평대부터 30평형 까지 소형 평수 위주인 대단지 아파트 단지가 있다. 사업성이 대형평으로 구성된 아파트 단지에 비해서 사업성이 떨어진다. 이왕이면 20평형 이상으로 구성된 재건축 아파트 단지를 추천한다. 

 

네 번째로는 입지. 입지. 입지. 

 

입지는 당연히 좋아야 한다. 역세권 + 학군 + 강 / 하천 / 산 / 공원 등 이용가능한 지역인지 입지를 주변 단지와 비교 분석해 보자. 

향후 10년 뒤에는 분명 새 아파트가 지금보다 많아지고 서울 내에 대부분의 아파트의 경우 지하철 접근성이 지금보다 높아질 것이다. 즉, 대부분의 아파트가 역세권이고 주변에 상업 시설도 많아질 것이다. 이 때 되서는 사람들은 분명 지금보다 더 자연, 공원, 강, 수변 공원 등 집 외부에서 쉴 수 있는 공간을 요구를 할 것이며 이러한 욕구를 충족시킬 수 있는 주거 공간에 더 많은 프리미엄을 주고 살려고 할 것이다. 

지천르네상스

오세훈 시장은 최근 지천르네상스를 언급하며 수변공간을 활요하여 서울 내에 주거공간 주변에 쉴 공간을 제공할 계획을 발표하였다. 

 

하지만 재건축에 대한 규제가 풀리고 시장에 재건축에 대한 물량이 많아지는 시점에는 조심해야 된다. 안전진단이 통과 후 시장에 일반분양 물건이 많이 나오게 되면 초반에는 분양가가 지금보다 높을 거다. 고분양가 + 물량이 많아지게 되면 미분양이 서울에서도 생길 수가 있으며 이 시기에 부동산 가격이 조정되는 시점일 듯 싶다. 순차적으로 재건축을 진행하지 않고 일시에 재건축 승인이 우후죽순으로 된다면 분명 우려하는 사태가 발생될 여지가 크다. 

 

재건축 아파트 추천

그래서 구체적으로 어디를 추천하는 건가.

 

현재 눈에 들어오는 재건축 가능 아파트 단지로는 창동주공 19단지가 눈에 들어온다. 주변에 많은 재건축 아파트 단지들도 있지만 세대당 지분이 노원, 도봉에서 거의 제일 높은 축에 속하며 주로 대형 평형으로 구성되어 있다.

 

입지도 창동역이랑 가깝고 창동역에는 GTX - C 노선이 지나갈 예정이고, 바로 옆에는 동부간선도로 지하화 작업에 중랑천 수변공원 계획, Area 경기장 건립, 창동역 민자역사시공 시작 등등 주변 호제가 많다. 

 

인터넷에 관련 정보는 널렸다. 궁금하신 분들은 직접 창동, 노원 쪽 개발 계획 확인하시고 주변 재건축 아파트 단지들과 수치상으로 직접 비교 분석해 보시길 추천드린다.

 

창동주공19단지
창동 노원 재건축 아파트 - 창동주공19단지

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