재건축, 재개발 절차 알아보기

재건축과 재개발의 경우 절차가 복잡하기 때문에 초보 투자자들에게는 접근하기 어려운 분야입니다. 막상 절차를 확인하게 되면 그렇게 복잡하지 않다는 것을 알 수 있습니다. 핵심 위주로 재건축, 재개발 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

재개발, 재건축 절차 

1st Stage (소요기간 : 평균 2-3년) 

1.1 정비기본계획 수립
1.2 정비계획 주민설명회 및 주민공람
1.3 정비계획 지방도시계획위원회 심의
1.4 안전진단 (재건축만 해당)
1.5 정비구역의 지정
1.6 추진위원회 설립

재건축/재개발 사업의 시작은 정비기본계획 수립입니다. 도시주거환경정비 기본계획의 경우, 시장이나 도지사가 10년 단위로 수립을 하고 5년 단위로 기본계획의 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영합니다.

 

재건축의 경우, 정비기본계획 수립 후 예비 안전진단을 시행하게 되며 예비 안전진단을 통과하게 되면 정밀 안전진단을 시행하여 통과해야 됩니다. 재개발의 경우 별도로 안전진단은 불필요하다.

 

그 다음 주민설명회 및 주민공람 공고(30일 이상)와 지방도시계획위원회 심의를 받은 후 정비구역으로 지정이 됩니다.

이후 ‘추진위원회’를 구성하고 승인을 받아야 되는데요, 추진위원회는 조합의 전 단계로써 추진위원회가 설립되기 위해서는 예비 조합원(=토지등소유자)의 과반수가 찬성을 해야 설립할 수 있습니다. 

 

 

2nd Stage (소요기간 : 평균 1-2년)

2.1 조합 설립
2.2 시공사 선정 (단, 서울시의 경우, 사업시행인가 이후에 시공사 선정 가능)

 

추진위원회가 구성된 후 조합설립을 위해서 토지등소유자의 동의서를 받아야 됩니다. 조합설립동의 요건은 재건축과 재개발이 상이한데요,  그 요건은 다음과 같습니다. 

• 재건축 : 전체 구분소유자의 3/4이상 동의 & 각 동별로 과반수 이상 동의
• 재개발 : 토지등소유자의 3/4이상 동의 & 도지 면적의 1/2 이상 동의

요건 충족 후, 시군구에 조합설립인가를 신청하여 통과하게 되면 조합설립인가가 나온 날부터 30일 이내로 조합사무소가 소재할 지역에 법인 등기를 하면 조합 설립이 마무리 됩니다. 조합 설립 이후 추진위원회는 조합에 자산과 업무를 인수인계하고 해산합니다. 

 

조합 설립 후 공개경쟁입찰로 조합원들의 투표로 시공자를 선정합니다. 서울시의 경우, 공공지원제도로 인해 사업시행인가 이후에 시공자를 선정해야 됩니다. 서울시의 공공지원제도란 재건축사업의 계호기 수립단계에서 사업 완료 시 까지 사업진행관리를 서울시에서 지원하는 제도를 말합니다. 

공공지원제도를 통한 사업절차개설 (출처 : 서울시 재개발·재건축 클린업시스템)

 

 

3rd Stage  (소요기간 : 평균 1년)

3.1 사업시행인가
3.2 (시공사 선정 : 서울시의 경우에만 해당)
3.3 종전자산 평가
3.4 분양신청

사업시행인가 과정은 본격적으로 사업 시행을 위해 관련 내용을 시장에게 인가 받는 절차이며, 이 때는 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 평형 구성, 임대아파트 세대수, 신축 아파트 세대수 등이 결정됩니다.

 

사업시행인가 고시 후에는 종전자산 평가를 수행합니다. 소유자가 가지고 있는 부동산의 가치를 평가하여 조합원들이 추후에 분담해야 되는 분담금을 대략적으로 산출합니다. 조합에서는 사업시행인가 고시 후 60일 내로 대략적인 분담금을 토지등소유자에게 통보해야 되며, 서울시의 경우, 시공사와 계약 체결 후 60일 이내로 통보해야 됩니다.

 

이후 조합원들은 분양신청을 합니다. 희망 평형을 신청하며 직접적인 계약을 진행하지는 않습니다. 조합원분양 세대수와 일반분양 세대수가 결정되면 관리처분계획을 수립할 수 있게 됩니다.

 

 

 

4th Stage  (소요기간 : 평균 1~2년)

4.1 관리처분계획
4.2 이주, 철거 및 착공

조합원들 분양신청 기간 이후에 관리처분계획을 작성하여 시군구에 제출하여 인가를 받습니다. 관리처분계획에는 조합원분양에 대한 수익과, 임대아파트 세대수, 예측비례율, 각 조합원들의 권리가액, 분담금 등이 결정됩니다. 비례율이란, 사업비를 제외한 종후자산가치를 종전자산가치로 나눈 비율입니다. 비례율이 100%이면, 사업비를 제외하고 종후자산가치가 현재 종전자산가치와 같다는 뜻입니다.

 

관리처분계획이 인가되면 이주 후에 철거와 착공에 들어가게 됩니다. 이주 기간은 보통 6개월~1년정도 걸립니다.

 

 

5th Stage  (소요기간 : 평균 4년)

5.1 조합원 추첨 및 계약
5.2 일반분양
5.3 준공인가
5.4 입주
5.5 이전고시와 청산

일반분양 2-3개월 전에 조합원 추첨 및 계약이 진행됩니다. 일반분양은 이주와 철거가 완료된 후 조합에서 착공신고 후에 가능합니다. 

 

준공인가가 이루어지고 실제 입주 후 수개월 내로 이전고시, 즉 공사 완료 고시됩니다. 분양받은 사람들에게 소유권이 이전되고 건물의 등기가 진행됩니다. 이후 사업이 청산되면 재건축,재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다.