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재건축 재개발 조합원 자격 바로 알기

by SeanMc 2021. 9. 29.

재건축, 재개발 투자 말만 들어도 고수의 영역 같습니다. 하지만 하나씩 꼼꼼히 공부하다 보면 길이 보입니다. 천리길도 한걸음부터 잖아요. 

 

기본적으로 재건축 조합원 자격을 얻기 위해서 어떤 조건이 필요한지 알아보도록 하겠습니다. 

재건축 조합원 자격 

재건축 조합원이 되기 위한 자격으로는 크게 두 가지가 있습니다. 

1) 재건축 사업의 동의
2) 재건축 정비 구역 내에 건축물과 토지를 소유 

재건축 조합원 자격을 얻기 위해서는 사업시행인가 후 사업동의 여부를 서면으로 요청할 때 재건축 사업에 동의를 하면 됩니다.

 

사업에 동의하지 않은 경우 해당 물건을 조합에서 기존 집주인과 협의를 통해 매수를 하거나 매도청구를 통해서 매수하게 됩니다. 협의매수를 하거나 매도청구를 통해서 조합에서 집을 매수하는 경우 조합에서는 금융기관이나 시공사를 통해서 자금을 조달하게 되고 이자 비용이 발생하게 됩니다. 물론 매수한 집은 일반분양 세대수에 포함은 돼서 사업성에 이득이 일정 부분 있지만, 매수 간 시공사와 금융 기관으로부터 차입금의 이자 비용이 지출되기 때문에 사업성에 오히려 손해를 끼치게 됩니다.

 

즉, 조합원이 많이 동의 한 곳의 사업성이 훨씬 좋습니다. 

 

두 번 째로 언급한 사항은 말 그대로, 재건축 정비 구역 내에서는 건축물 가지고 있거나 토지만 별도 등기되어 있는 경우에는 조합원 자격이 없다는 조건입니다. 

 

재개발 조합원 자격 

재개발 조합원 자격은 재건축보다는 다소 복잡합니다. 하나 씩 알아보도록 하겠습니다. 

 

1) 건물과 토지 모두 소유한 경우

  • 조합설립인가가 나면 토지등소유자가 건물과 토지를 모두 소유한 경우 (빌라, 단독가구, 다세대, 아파트 등) 특별한 조건 없이 조합원 자격을 얻을 수 있습니다. 

 

2) 토지만 소유한 경우 (서울시 기준)

  • 서울시에 기준, 2003년 12월 30일 이전 소유권 분리가 이뤄진 경우에만 인정됩니다. (서울시 도시 및 주거환경 정비조례 시행일 기준) 
    • 토지 크기 90m2 이상인 경우 : 조합원 자격 있음. 
    • 토지 크기 30m2~90m2 이하인 경우
      • 2010년 7월 30일 이전 구역지정 & 무주택자 인 경우 : 조합원 자격 있음. 
      • 2010년 7월 30일 이전 구역지정 & 유주택자 인 경우 : 조합원 자격 없음.
      • 2010년 7월 30일 이후 구역지정 & 무주택자 인 경우 : 조합원 자격 없음. 
    • 토지 크기 30m2미만 인 경우 : 조합원 자격 없음. 

 

3) 건물만 소유한 경우 (서울시 기준)

  • 서울시에 기준, 2003년 12월 30일 이전 소유권 분리 : 조합원 자격 있음 (다른 조건 없음.) 

 

4) 무허가 건축물 

무허가 건축물의 경우 법적으로 허가되지 않은 건축물이지만 오랜기간 실제로 주거 공간으로 사용되었다는 것이 인정이 되면 소유권은 인정됩니다. 하지만 무허가 건축물의 소유권을 인정받고 해당 건축물이 조합원 자격을 받을 수 있기 위해서는 증빙 서류가 필요합니다. 

1) 1981년 2차 항공사진
2) 1981년 12월 31일 무허가건축물대장 명기

1981년 제2차 항공사진 - 서울시 중구 명동 사진

 

1981년 제 2차 항공사진을 확인하는 방법은 추후에 포스팅 하도록 하겠습니다. 

 

지금까지 조합설립인가 후 재건축, 재개발 조합원자격을 어떻게 하면 얻을 수 있는지 알아봤습니다. 재개발의 경우 조합원을 얻을 수 있는 조건이 몇 가지 있었는데요, 막연히 생각했던것 보다 경우의 수가 많지 않고 크게 어렵지는 않습니다. 다시 한 번 잘 보시고 숙지하시면 나중에 큰 도움이 될 것 같네요. 

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