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[부동산] 토지 투자 시 중요 확인 사항 - 용도지역

by SeanMc 2022. 3. 19.

부동산 투자 중에서도 가장 어렵다는 토지 투자. 

 

토지 투자에 있어서 가장 기본적인 것에 대해서 몇 가지 알려드리도록 하겠습니다. 

토지 투자의 경우 광범위하고 배울 것도 너무 많지만, 기본적인 사항만 알고 있어도 토지의 가치를 대략적으로 판단하고 위험한 투자는 피할 수 안목을 기를 수 있다고 봅니다.

 

그 첫번째 단계로, 토지의 용도에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

핵심은 지목 보다는 용도지역

토지 투자 시 가장 먼저 확인할 사항으로는 토지의 용도지역을 꼽을 수 있겠습니다.용도지역은 흔히 말하는 지목 (전, 답, 대 등) 보다 훨씬 중요한 사항입니다. 

 

토지의 용도지역이란 간단히 말해서 땅의 용도를 법률상으로 특정한 것입니다. 즉, 나라에서 이 땅의 용도는 도시지역의 주거용으로만 사용해 혹은 이 땅은 주변의 주거지역에 필요한 상업 시설만 들어올 수 있어, 이렇게 땅의 용도를 법률상으로 규정한 것입니다. 

 

그렇다면 이게 왜 토지 투자에 있어서 중요한 것일까요?

이미 눈치 채셨을 테지만,  토지의 용도지역이 중요한 이유는 건축허가의 기준이며 이는 토지의 내재 가치의 차이를 가져옵니다. 용도지역에 따라 지을 수 있는 건축물의 종류도 달라지게되고, 건폐율, 용적률에 대한 기준(건축 허가 기준) 도 다르기 때문에 땅의 가치가 달라지게 됩니다.

 

겉으로는 같아 보이는 땅도, 실제 용도가치가 다르기 때문에 평당 가격차이가 납니다. 

 

어떤 땅이 더 가치 있는가?

예를 들어 안성시에 있는 땅을 가지고 예를 들도록 하겠습니다. 

 

아래 노란색 구역과 빨간색 구역의 땅의 경우 지목은 농사를 하는 토지로 지목은 ‘대'로 같습니다. 둘다 현황도로에 인접하지 않은 맹지이며 농지로 사용되고 있어 겉보기에는 땅의 가치가 동일하게 보입니다.

지목(대)이 같은 토지

하.지.만. 둘은 엄연히 다른 땅이며, 내재 가치가 다른 땅입니다. 

하지만 둘의 용도지역을 확인해 보면 다름을 알수 있습니다.

 

아래 같은 지역의 토지이용계획 지도를 보시면 용도지역이 다름을 확인할 수 있습니다.

지목은 같으나, 용도지역이 서로 다르다. 

노란색 구역의 경우, 제1종일반주거지역이며, 빨간색 구역의 경우, 제2종일반주거지역입니다. 제2종일반주거지역은 제1종일반주거지역보다 용적률이 높으며 이에 따라 땅의 가치가 높습니다. 이 처럼 겉으로 봤을 때는 농지로 보이고 이용가치가 동일해 보여도, 실제 국토계획법에 따른 땅의 용도는 다르다는 것을 알수 있습니다. 이처럼 용도지역은 두 땅의 내재 가치를 판단할 수 있는 척도와도 같습니다. 

 

가장 기초적인 것이지만 가장 중요한 용도지역에 대해서 간단히 알아봤습니다. 용도지역은 건축 허가의 기준이 된다는 것을 명심하시고 이에 따라 땅의 내재 가치를 결정한다고 투자 시 꼭 명심해 주시기 바랍니다.

 

지목은 단순히 용도지역에서 사용이 허용되는 여러개의 이용현황 중의 하나일 뿐, 개발 규정과 관련된 사항은 용도지역이 중요합니다. 

 

다음 글에서는 간단히 용도지역의 종류와 어떻게 용도지역을 확인 할 수 있는지 알아보겠습니다. 

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