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2022년 말, 재건축 시장 투자 시점 - 조합원 지위 양도 금지법 주목

by SeanMc 2022. 3. 29.

조합원 지위 양도 금지법

요즘 부동산 시장에서 재건축 때문에 들썩이고 있습니다. 

 

바로 윤석열 정부의 부동산 정책인 재개발, 재건축의 규제완화 정책에 대한 기대심리 때문입니다.

 

재건축을 가로 막고 있던 가장 큰 규제였던 안전진단의 경우, 초과이익환수제나 분양가 상한제와 같이 법률 검토가 따로 필요없이 대통령의 시행령만으로 진행이 가능하기 때문에 시장에 긍정적인 시그널을 주고 있습니다. 

 

이렇게 재건축 시장이 즉각적으로 반응하고 매매 가격이 오르고 있는 상황에서, 주택 가격의 폭등을 막기 위한 조치로 고려중인 법안이 바로, “조합원 지위 양도 금지법"입니다. 해당 법안이 시행되게 되면, 재건축과 재개발 투자에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 그럼 그 이유에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

조합원 지위 양도 금지법이란?

간단히 말해서, 재개발과 재건축 시, 조합원 지위를 양도할 수 있는 시점을 현행법에서 규정한 시점 보다 훨씬 앞당겨, 투기 세력에 의한 거래 래 가격 상승을 막기위한 방책입니다. 

 

그럼 '조합원 지위 양도 금지법' 시행 시, 조합원 지위 양도시점은 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다.

  조합원 지위 양도가능 시점
현행법 조합원 지위 양도 금지법 시행시
재개발 조합설립 이후 정비구역 지정 이후
재건축 관리처분인가 이후 안전진단 통과 이후
행정절차 : 안전진단 통과 -> 정비구역 지정 -> 추진위 설립 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가
                (재건축 해당)       (재개발 해당)

 재개발의 경우, '조합원 지위 양도 금지법' 시행 시, 안전진단이 통과 되면 거래를 할 수 없게 됩니다. 

 

시행 예상 시점은?

시행 예상 일정은 미정입니다. 일각에서는 올해 9월 정도로 예상을 하는데 법안이 국회를 통과 되고 정식으로 시행될지는 꾸준히 지켜봐야 될 것 같네요. 일부 재건축 단지에서는 “조합원 지위 양도 금지법"이 재산권 침해라는 주장으로 집단반발 중이여서 여러가지 제도적인 보완 장치가 필요할 것으로 보입니다. 

 

시행 시 재건축 투자 유의점은?

해당 법안이 시행될 시, 초기 단계 부터 프리미엄이 높게 형성될 것으로 보입니다.

 

하지만 안전진단 통과 예상이 되는 단지가 밀집한 지역의 경우, 정밀 안전진단 통과전 매도 물량이 시장에 많을 것으로 보이며, 입지가 떨어지거나 사업성이 우수하지 못한 재건축 단지의 경우, 생각보다 적은 프리미엄에 거래가 될것으로 예측됩니다. 재건축 단지+

 

따라서, 재건축 투자 시에도 아래 사항을 만족하는 아파트 단지로 선별해서 지금 부터 투자해서 안전진단 통과 직전까지 가지고 있는다고 하면 단기간에 만족할 만한 투자 수익을 얻을 수 있을 것으로 보입니다.

  • 역세권 내에 위치. 이왕이면 GTX 수혜를 받는 지역. 
  • 세대당 많은 지분과 비교적 낮은 용적률
  • 500세대 이상의 대 단지
  • 상가동과 필지가 분할된 아파트 단지
  • 너무 소형 평형이 많지 않은 단지 (10평형이 많은 경우, 사업성이 안좋게 나올수 있음.)
  • 너무 대형 평형이 많은 단지 (40평형 이상의 경우, 실거주자 위주이며, 재건축에 대한 이주 및 분담금 부담이 많아 주민들 반대가 많을 수 있음)

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