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대출 받아 서울 집 장만 꿈도 꾸지말라는 건가. DSR 40% 시대 온다.

by SeanMc 2021. 10. 21.

미친 듯이 오르는 집값과 연일 오르는 환율. 소득은 늘지 않았는데 소비자 물가 지수는 오르는 스테그플레이션 조짐도 보이는 요즘, 정부에서는 가계부채 안정화를 위해서 또 한 번의 부동산과 아주 밀접한 연관이 있는 대책을 준비하였습니다. 바로 DSR 40% 시행 시기를 앞당긴다는 게 새로운 대책입니다. 이에 대해서 자세히 살펴보겠습니다. 

 

 

DSR 40% 규제 시행 앞당기나

금융위원회에서 2021년 10월 26일 가계부채 관리 대책을 발표할 예정입니다. 전체적인 가계부채 총량관리를 어떻게 할지와 DSR 규제 단계적 시행 일정을 앞당긴다는 의견입니다. 

 

정부 당국에서는 현재 미국의 금리 인상 시그널과 원자재 및 에너지 자원의 가격 상승에 따른 물가 상승으로 인한 인플레이션에 대한 우려로 인해 가계 경제의 건전성이 향후 안 좋아질 것으로 판단하고, 선제적으로 대응하기 위해 DRS 40% 적용을 앞당기려고 하고 있습니다.  

 

 

그럼 금번 가계부채 관리 대책에 포함될 예정인 내용을 간단히 살펴보겠습니다. 

 

1) 현행 단계별 DSR 40% 적용 계획 앞당김.

- 2021년 7월 부로 시행 (시행 중) : 투기과열 지구 및 조정대상지역 내에 매매가 6억 이상 주택 구입 시 or 1억 초과 신용대출받는 경우.

- 2022년 7월 부로 시행 (현행) -> 2021년 연말 (예상) : 총대출 2억 초과 시 전면 적용.

- 2023년 7월 부로 시행 (현행) -> 2022년 중순 (예상): 총대출 1억 초과 시 전면 적용.

 

2) 제2금융권에서도 DSR 40% 확대 적용.

- 현재는 제2금융권에서는 DSR 60%를 적용하고 있으나, 40% 수준으로 낮춰질 것으로 전망하고 있습니다. 

 

3) 전세대출 추가로 DSR 포함.

- 2021년 올해에는 전세대출은 DSR 계산에서 빠집니다. 최근 정부에서 실수요자들의 보호를 위해 전세자금 대출의 경우 올해는 DSR 계산에 포함하지 않겠다고 합니다. 

DSR 이란 무엇인가?

DSR (Debt Service Ratio)의 약자로서, 간단하게 말하면, 모든 대출, 예를 들어 신용 대출, 주택 담보 대출, 전세대출, 예적금 담보대출 등 모든 대출의 원금과 이자 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율입니다. 즉, 돈을 빌린 사람의 원리금 상환 요율을 나타내는 지표입니다.

 

예를 들어보겠습니다. 대기업에 다니는 김 씨는 연간 소득이 8000만 원입니다. 서울 주택을 구매할 때 주택담보대출을 통해서 2.5억 원을 대출하여 원리금을 매달 100만 원씩 내고 있으며, 추가로 신용대출로 1억을 받고 매달 원리금 50만 원을 상황하고 있습니다. 카드 값은 매월 평균 200만 원이 있고, 자동차 할부금은 월 100만 원씩 나가고 있습니다. 김 씨의 경우 DSR을 구해보도록 하겠습니다.

- 원리금 총합 :  450만 원 (=100만 원+50만 원+200만 원+100만 원) x 12 = 5400만 원

- 연간 소득 : 8000만 원 

=> DSR = 5400/8000 x 100 = 67.5%

 

김 씨의 경우 DSR이 40%를 훌쩍 넘어가고 있습니다. 김씨의 경우에는 추가 대출이 아예 불가능한 상황이며, DSR의 경우 이미 40%를 넘었기 때문에 신용대출 1억 원에 대해서 만기 연장이 추가로 안될 수 있는 상황에 처해있습니다. 

 

DSR 규제와 부동산 시장과의 상관관계는?

DSR을 갑작스럽게 40%로 올리게 되면 위에 예시로 든 사례처럼, 담보대출에 신용대출까지 받아서 집을 산 사람들의 경우에 DSR이 40%가 넘어가지 때문에 신용대출 연장이 안되고 돈을 급하게 갚아야 되는 상황이 될 수 있습니다. 이로 인해서 부득이한 경우 아파트를 매매로 팔아야 되는 상황이 올 수 있는데 현재 거래가 거의 안 되는 상황이기 때문에 급한 경우에는 급매 물건이 많이 나올 수 있다고 봅니다. 

 

가계 부채를 잡겠다고 너무 섣부르게 시행 시기를 앞당기게 되면 현재 고 DSR인 중산층 서민들에게는 상당한 스트레스로 작용할 수 있으며 이로 인해 부동산 시장에 불안정성을 가중시킬 수 있을 것도 같습니다. 정부의 대책 발표 이후 부동산 시장을 좀 더 세밀히 관찰해 볼 필요가 있다고 보이네요. 

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