전용주거지역과 일반주거지역 차이점

용도지역 분류 중에 도시지역 내에 전용주거지역과 일반주거지역이 나눠져 있습니다.

처음 토지를 공부할 때는 전용주거지역과 일반주거지역 간의 차이점이 확 와닿지 않았는데요, 전용주거지역과 일반주거지역의 차이점은 어떤 점이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

전용주거지역 VS 일반주거지역

전용주거지역과 일반주거지역간의 가장 큰 차이점은, 주택 이외 시설을 지을 수 있는가 하는점입니다.

우선 오피스텔의 경우, 전용주거지역에서는 건축할 수 없습니다. 근린생활 시설의 경우도 생활에 밀접한 1종 근린생활 시설만 허용이 되고 2종 근린생활 시설은 건축허가가 되지 않습니다. 전용주거지역에서는 가능하면 주거용지로만 사용하라는 의도이지요.

또 다른 차이점은, 일반주거지역의 경우, 전용주거지역 대비해서 건폐율과 용적률이 높습니다.
표로 차이점을 정리해 보면 다음과 같습니다.

주거지역			건폐율	용적률	건축가능한 건물용도
	전용주거	1종	50	100	단독주택 다가구 다세대 1종근생
		2종	50	150
	일반주거	1종	60	200	단독주택 다가구 다세대 1종근생 2종근생 음식점 (거의됨) 오피스텔 (거의됨)
		2종	60	250
		3종	50	300

전용주거지역과 일반주거지역 사례

열마디 말보다 한 번 사례를 보는게 더 기억하기 좋습니다. 각 용도지역 별 대표 건축 형태를 확인하시면 용도지역에 대한 감을 좀 잡을 수 있으실 겁니다.

제1종 전용주거지역 - 단독주택

제1종 전용주거지역 - 단독주택

전용주거지역 사례를 보시면, 1종의 경우, 주로 단독주택으로 형성되어 있습니다.
아래 사진의 경우, 미사 강변 인근 1종전용구역에 조성된 단독주택 단지의 모습입니다. 요근래에 조성된 단독주택 단지인데요, 인근 아파트 대형 평수가격이 높아지면서 이러한 고급 단독주택에 대한 수요도 늘어나는 것을 확인 할 수 있습니다.

여기서 투자 포인트를 생각해 볼수 있는데요, 1종 전용구역의 단독주택 용지의 가격과 건축비 포함한 가격이 인근 아파트 대형 평수 가격보다 작다면, 1종 전용구역의 토지 가격이 상승할 수 있는 여력이 있다고 볼수 있습니다. 단, 인근 아파트 대형 평수의 가격 또한 제대로 평가를 해야겠죠. 전고점 대비 -20%정도 고려하면 안전마진을 확보할 수 있다고 보입니다.

제2종 전용주거지역 - 고급 타운 하우스

2종 전용주거지역은 주로 고급 타운 하우스로 개발이 됩니다. 주로 민간시행자가 전체적으로 땅을 매입해서 타운 하우스를 개발하고 분양하는 형태로 주택이 공급되고 있습니다.

제2종전용주거지역 - 고급 타운 하우스 조감도

제1종 일반주거지역 - 1층 필로티 다가구 주택 or 상가주택

제1종 일반주거지역의 대표적인 건물 형태는 1층이 필로티 구조이고 다가구 주택으로 구성된 건물입니다. 용적률이 많지가 않아 건물의 층수는 대부분이 3층 이하입니다.

제1종 일반주거지역 - 1층 필로티 다가구 주택

제1종 일반주거지역 - 상가주택

제2종 일반주거지역 : 아파트, 다세대 주택, 상가 주택

제2종 일반주거지역 - 다세대 빌라

제2종 일반주거지역의 경우, 용적률이 1종 일반주거지역보다 많기 때문에 건물의 층수가 높습니다. 참고로 용적률 계산시 1층의 필로티 주차공간 및 지하 주차 공간은 제외합니다. 사진에 보이는 빌라가 대표적으로 제2종 일반주거지역에서 볼수 있는 다세대 건물입니다.

용도지역에 따른 대표적인 건출물 SUMMARY

• 1종 전용주거지역 : 주로 단독주택
• 2종 전용주거지역 : 타운하우스
• 1종 일반주거지역 : 필로티 다가구 주택 or 상가 주택
• 2종 일반주거지역 : 아파트, 다가구 주택, 상가 주택

위에 언급한 대로 용도지역에 따른 분류는 건폐율 / 용적률 등에 따라 알아두시는 것도 좋지만, 실제 어떻게 건물이 지어지고 왜 이러한 층수나 형태로 지어졌는지를 궁금해 하고 그 답을 찾아나가는게 실제 투자에 있어서 큰 도움이 됩니다.

그러기 위해서는 위와 같이 직접 건축물 형태를 보고 대략적으로 용도지역을 구별할 수 있는 연습이 필요합니다.

이해를 돋기 위해서 용도지역 별 대표 건축사례를 언급하였으나, 실제로 아닌 경우도 많이 존재 합니다. 준주거지역 또는 상업지역에서 2층 짜리 단독주택을 지어 사는 경우도 있으며 실제 사례는 각 용도지역별로  다양합니다. 따라서 항상 토지이용계획서 상에 용도지역을 꼭 확인하는 습관을 들여야 합니다.

땅의 용도지역 확인하는 방법은 아래 글을 참고해 주세요.

2022.03.20 - [분류 전체보기] - [부동산] 토지 용도지역 확인 방법 - 지적편집도 및 토지이음 이용

[부동산] 토지 용도지역 확인 방법 - 지적편집도 및 토지이음 이용